Daň z nemovitosti a podnikání: Kdy ji platíte a jak ji přiznat

Co je daň z nemovitých věcí?

Daň z nemovitých věcí (hovorově daň z nemovitosti) je každoroční daň, která se platí za vlastnictví pozemků a staveb na území České republiky. Upravuje ji zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí. Platí ji vlastník nemovitosti k 1. lednu zdaňovacího období — tedy kdo vlastnil nemovitost k 1. 1. 2026, platí daň za celý rok 2026.

Koho se daň z nemovitosti týká jako podnikatele?

Podnikatelé se s daní z nemovitosti setkávají ve třech hlavních situacích:

1. Vlastní nebo pronajímají kancelář, provozovnu či sklad — jako OSVČ nebo firma mohou mít nemovitost zapsanou v obchodním majetku.
2. Pracují z domova a část bytu/domu slouží k podnikání — v tomto případě může být část nemovitosti zdaněna vyšší sazbou jako stavba sloužící k podnikání.
3. Vlastní pozemky nebo budovy jako investici — i když přímo neslouží k podnikání, stále jako fyzická nebo právnická osoba podávají přiznání.

Jak se daň počítá?

Výpočet daně z nemovitých věcí se skládá z několika složek:

• Základ daně: U staveb jde o zastavěnou plochu v m², u pozemků o výměru v m² nebo cenu zjištěnou dle cenové mapy.
• Základní sazba daně: Liší se podle druhu nemovitosti — bytové jednotky mají jinou sazbu než administrativní budovy nebo průmyslové objekty.
• Koeficient: Každá obec stanovuje koeficient dle počtu obyvatel (1,0 až 5,0). Praha má koeficient 5, menší obce nižší. Navíc mohou obce od roku 2024 stanovovat vlastní místní koeficient v rozmezí 0,5 až 5,0.

Výsledná daňová povinnost může být pro podnikatele s větší provozovnou v Praze i desítky tisíc korun ročně.

Změny v roce 2026

Rok 2024 přinesl zásadní reformu daně z nemovitých věcí — sazby se celostátně přibližně zdvojnásobily. Tato změna se plně promítla do plateb v roce 2025 a platí i pro rok 2026. Zároveň mají obce větší pravomoc nastavovat místní koeficienty, což znamená, že výše daně se může výrazně lišit dle lokality vaší provozovny nebo pozemku. Pokud jste v roce 2024 nebo 2025 přehlédli změnu ve výši platby, zkontrolujte si aktuální výměr od finančního úřadu.

Kdy podat přiznání k dani z nemovitosti?

Přiznání k dani z nemovitých věcí se podává do 31. ledna zdaňovacího roku, avšak pouze tehdy, pokud došlo ke změně oproti předchozímu roku — například jste nemovitost koupili, prodali, přestavěli nebo změnili její využití. Pokud se nic nezměnilo, přiznání nepodáváte a daň se automaticky opakuje.

Podnikatelé, kteří zapsali nemovitost do obchodního majetku nebo začali část nemovitosti využívat k podnikání, musí podat přiznání (nebo dílčí přiznání) reflektující tuto změnu.

Termíny platby

Daň z nemovitých věcí se platí:

• Do 31. května — pokud je daň do 5 000 Kč, platíte celou najednou.
• Ve dvou splátkách: první do 31. května (polovina), druhá do 30. listopadu — pokud daň přesáhne 5 000 Kč.

Zemědělci a lesní hospodáři mají odlišný termín první splátky (31. srpna).

Nemovitost v obchodním majetku OSVČ

Jako OSVČ si můžete nemovitost zařadit do obchodního majetku. To vám umožní uplatnit odpisy (daňové i účetní) jako daňový výdaj, ale také si odečíst opravy a údržbu, energie a další provozní náklady přímo spojené s nemovitostí. Nevýhodou je, že při případném prodeji je celý příjem zdaněn jako příjem z podnikání — nevztahuje se na vás časový test pro osvobození od daně z příjmu fyzických osob (5 let vlastnictví).

Samotná daň z nemovitých věcí je v takovém případě daňově uznatelným výdajem — zaplatíte ji a dáte do výdajů v daňové evidenci nebo účetnictví.

Pronájem nemovitosti a podnikání

Pokud nemovitost pronajímáte (nikoli jako součást podnikání, ale jako §9 příjem z pronájmu), daň z nemovitosti platíte jako vlastník standardně. Do výdajů k pronájmu si ji také uplatníte. Pokud pronájem provozujete jako OSVČ (např. jako provozovatel ubytovacích služeb), daň spadá pod výdaje k podnikání.

Praktický postup: jak přiznat změnu

1. Zkontrolujte, zda v předchozím roce nastala změna v nemovitostech (koupě, prodej, přestavba, změna využití).
2. Stáhněte formulář přiznání k dani z nemovitých věcí z webu Finanční správy nebo podejte online přes Moje daně.
3. Vyplňte list pro příslušný typ nemovitosti (pozemek / stavba / bytová jednotka).
4. Odevzdejte do 31. ledna na místně příslušný finanční úřad (dle umístění nemovitosti).

Jak zůstat v přehledu

Pokud spravujete více nemovitostí nebo kombinujete podnikatelské a soukromé využití, je klíčové mít přehled o příjmech z pronájmu, nákladech a daňových povinnostech. Fakturaci za pronájem komerčních prostor nebo poskytnuté služby nájemcům si snadno evidujete v Fakturuj.si — přehledně, rychle a za pouhých 50 Kč měsíčně.

Shrnutí

Daň z nemovitosti se jako podnikatele týká vždy, pokud vlastníte jakoukoliv nemovitost. Klíčem je znát termíny, sledovat změny v místních koeficientech a správně posoudit, zda je nemovitost v obchodním majetku. Při jakékoli změně nezapomeňte podat přiznání do 31. ledna — pozdní podání je zpoplatněno pokutou. A pro přehled nad svou podnikatelskou fakturací vám pomůže Fakturuj.si.